Современные ростовщики в Чехии: людям грозят большие долги и риск потери жилья

Термин «ростовщичество» исторически ассоциировался с предоставлением денег в долг под завышенные проценты.

«Однако со второй половины XIX века в правовой теории и законодательстве значение этого термина обобщается и распространяется на любые социальные отношения. О ростовщичестве можно говорить, например, в связи с жильем или работой», — поясняют авторы исследования.

В настоящее время на первый план выходит элемент, который подчеркивает, что основой ростовщичества является злоупотребление уязвимым положением более слабой стороны более сильным партнером по правовым отношениям, добавляют авторы, которые используют термин «современное ростовщичество», чтобы отличить эту проблему от традиционного ростовщичества.

Согласно исследованию, жертвами современного ростовщичества являются те, кто имеет долги или подвергается взысканию и стремится получить кредит для погашения прежнего долга. В то же время речь идет о лицах, которые владеют недвижимостью, в которой, как правило, и проживают. Однако ситуация данного лица уже дошла до того, что оно не может получить потребительский кредит в банке или лицензированной небанковской компании, поскольку есть обоснованные сомнения в его способности погасить кредит.

Важно отметить, что сумма долгов не обязательно превышает стоимость имущества, и теоретически человек мог бы решить эту ситуацию, например, продажей недвижимости. Однако основным требованием, как правило, является сохранение жилья.

Исследование обращает внимание на то, что современное ростовщичество, в отличие от традиционного, не имеет формы несоразмерных процентов. «В общем плане современное ростовщичество можно охарактеризовать как хищническое финансирование, которое с самого начала не предполагает его надлежащего возврата и выполнения основного обязательства. Напротив, оно создает условия для досрочного прекращения обязательства и возможности применения в основном штрафных санкций, которые в результате этого возникают», — объясняют авторы, отмечая, что внимание при этом сосредотачивается на недвижимости, которая служила обеспечением.

Например, жертва может фактически не получить всю оговоренную сумму, поскольку кредитор может с самого начала удержать ее часть для оплаты посреднической комиссии или зачесть различные расходы и сборы, не предоставив за них соответствующее встречное исполнение.

Кредиты на IČO

Одной из наиболее распространенных форм современного ростовщичества являются кредиты «на IČO» (индивидуальный номер предпринимателя в Чехии). В этом случае потребитель формально обозначается идентификационными данными предпринимателя и заявляет об использовании кредита в предпринимательских целях, хотя он не ведет предпринимательскую деятельность или действует за пределами своей предпринимательской деятельности. «Люди, находящиеся в острой финансовой кризисной ситуации, целенаправленно подталкиваются ростовщиками к использованию своего идентификационного номера или к его целевому созданию, поскольку они уже не могут получить обычный кредит и таким образом лишаются защиты потребителей», — объясняет суть проблемы юрист и главный автор публикации Якуб Сосна.

При получении такого кредита ключевым требованием является признание долга в форме нотариального акта с разрешением на исполнение. Хотя сумма самого кредита, как правило, значительно ниже стоимости недвижимости заемщика, нотариальное удостоверение в качестве исполнительного титула (решение, служащее основанием для исполнения) действует как инструмент, с помощью которого кредитор может установить исполнительную залоговую право на недвижимость, принадлежащую должнику, после так называемого досрочного погашения кредита — это шаг, когда весь кредит досрочно объявляется подлежащим немедленной выплате, требуется его немедленное погашение и, как правило, в этот момент он значительно увеличивается за счет санкций.

Содержанием нотариального акта о соглашении с разрешением на исполнение является обязательство должника в установленный срок надлежащим образом погасить свой долг перед кредитором, и если он этого не сделает, кредитор может без дополнительного судебного разбирательства обратиться к судебному исполнителю с просьбой о взыскании имущества должника.

Таким образом, перед исполнением не нужно проходить судебное разбирательство с судебными издержками и часто с продолжительностью в несколько лет, в ходе которого должнику сначала предписывается уплатить долг, и только после этого можно предложить исполнение.

По словам Петры Ломзовой, консультанта по долговым вопросам, юриста и соавтора исследования, если человек подписывает нотариальный акт с разрешением на исполнение, он заранее соглашается с тем, что в случае невыполнения обязательств по выплате долга суд не потребуется. «Фактически это дает кредитору зеленый свет на быстрое взыскание и аукцион», — объясняет Ломзова.

Еще одним вариантом, который используют современные ростовщики, является P2P-кредит, когда договор формально заключается между двумя непредпринимателями — физическими лицами. В этом случае кредитор фактически вступает в отношения как инвестор, цель которого — приумножить свободные средства. По мнению авторов, в заключение этой сделки очень тесно вовлечен также посредник, который действует в качестве предпринимателя.

Проблемой является, в частности, ситуация, когда посредник осуществляет данную деятельность без разрешения Чешского национального банка. В таком случае надлежащая защита кредитора не обеспечивается. Условия самого кредита устанавливаются аналогично условиям кредита «на IČO».

«Довольно скоро после заключения договора происходит погашение кредита и многократное увеличение первоначально предоставленной суммы в результате процентов и договорных штрафов», — поясняют авторы. На основании нотариального акта с разрешением на исполнение может быть впоследствии установлено право удержания на недвижимость, принадлежащую должнику. Кредитор предъявляет требование к должнику таким образом, а также впоследствии в случае возможного банкротного производства. «Первоначальный посредник в большинстве случаев остается скрытым», — добавляют авторы.

Обратный выкуп

Еще одним вариантом, который могут использовать современные ростовщики, является обратный лизинг, цель которого — скрыть, что речь идет о кредите. Таким образом, предлагается продукт, который, как утверждается, не является ни кредитом, ни продажей. Он представляется как средство для получения средств на погашение долгов, сохранения крыши над головой и последующего выкупа недвижимости, объясняют авторы исследования, согласно которым, однако, те, кто предлагает эту форму, предполагают, что человек не выкупит недвижимость обратно и не сможет в долгосрочной перспективе выплачивать согласованную арендную плату, в результате чего он будет выселен.

Лизинг по сути является договором между двумя сторонами — арендодателем и арендатором. До тех пор, пока арендатор не выплатит все платежи (как правило, ежемесячные), законным владельцем актива остается арендодатель.

При обратном лизинге владелец вещи (например, недвижимости) сначала продает эту вещь лизинговой компании, которая затем предоставляет ему лизинг на эту вещь, так что первоначальный владелец продолжает пользоваться вещью в качестве арендатора и постепенно выплачивает ее стоимость.

Кроме того, на обратный выкуп зачастую отводится всего три-пять лет. «Совершенно очевидно, что финансовое положение человека с финансовыми проблемами, который до сих пор был владельцем и теперь платит аренду, не улучшится настолько за три-пять лет, чтобы такой человек смог накопить средства для обратного выкупа», — отмечают авторы. Кроме того, обещание о возможности выкупа недвижимости может сопровождаться целым рядом злоупотреблений и недобросовестных практик.

Недвижимость намеренно продается по максимально низкой цене, к чему потребителя мотивирует обещание обратного выкупа по той же или слегка повышенной цене. «Размер арендной платы фактически представляет собой проценты, за которые инвестор предоставил финансовые средства на выкуп недвижимости, и поэтому он также зависит от размера покупной цены. Процентная ставка, как правило, достигает кратных значений обычной процентной ставки по ипотечным кредитам», — предупреждают авторы, которые в исследовании также упоминают модели, основанные на том, что обратный лизинг предоставляют жилищные кооперативы, злоупотребляя доверием к кооперативному жилью.

Целью могут стать и предприниматели

По их мнению, на практике можно встретить и случаи, когда жертвами становятся предприниматели. На них, кроме того, не распространяется регулирование закона о потребительском кредитовании, в первую очередь обязанность кредитора оценить их способность погасить долги в полном объеме и в срок (кредитоспособность). Исследование обращает внимание на то, что в последние годы значительно выросло число физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, которые из-за колебаний доходов или инфляции попадают в краткосрочные финансовые затруднения. Именно эта группа является одной из мишеней современных ростовщиков.
«Все эти модели объединяет видимость того, что вы ни в коем случае не потеряете недвижимость. На самом деле речь идет именно о ней», — подчеркивает Ломзова.

Кроме того, существующая правовая защита жертв фактически ограничена, что, согласно исследованию, обусловлено, среди прочего, тем, что некредитоспособные владельцы недвижимости, которые не имеют задолженности, не имеют достаточных законных альтернатив для решения своей ситуации с сохранением жилья, поскольку существующий процесс списания долгов в этом отношении ограничен. Судебная защита затруднена тем, что сложно доказать обстоятельства заключения договоров, которые часто происходят под давлением и в спешке.

Почему современное ростовщичество процветает?

Авторы исследования отмечают, что случаи современного ростовщичества часто рассматриваются как частные дела потерпевших, которые сами виноваты в случившемся. Еще одной причиной, способствующей возникновению этого явления, по мнению авторов, является тот факт, что соответствующие транзакции стали терпимой формой частных инвестиций. Субъекты, занимающиеся подобной деятельностью, в основном используют чужие ресурсы, которые они получают от частных инвесторов. Однако последние могут и не подозревать, на что конкретно используются их инвестиции.

Согласно исследованию, современному ростовщичеству способствует, например, доступность услуг по мониторингу кадастра недвижимости. Они позволяют идентифицировать владельцев недвижимости, которые подвергаются исполнению судебных решений, что облегчает поиск потенциальных жертв. Именно исполнение судебных решений является значительным фактором риска, поскольку указывает на неспособность погасить долги своевременно и в полном объеме.

Исследование показывает, что, по данным Чешского агентства по геодезии и кадастру, только за 2024 год в кадастре недвижимости было зарегистрировано более 38 000 записей о наложении исполнительного производства в отношении физических лиц. Данные, полученные от того же ведомства, показывают, что только в 2024 году в кадастре недвижимости было зарегистрировано более 101 000 залоговых прав на недвижимость, принадлежащую физическим лицам, из которых более 16 000 приходятся на небанковские и другие организации, что, по мнению авторов, свидетельствует о значительной роли небанковского сектора в сфере ипотечного кредитования.

«Сочетание большого количества залогов, исполнительных производств в отношении лиц, владеющих недвижимостью, и слабой защиты должников создает пространство, в котором даже небольшой круг хищников может переводить имущество на сумму от сотен миллионов до миллиардов крон в год. Каждый процентный пункт роста числа залоговых прав в отношении небанковских субъектов представляет собой сотни новых домохозяйств, которым грозит потеря жилья», — резюмируют авторы, по мнению которых современный ростовщичество — это не маргинальная деятельность нескольких отдельных лиц, а параллельный рынок имущества.

Выявление проблем

В качестве первой проблемы авторы указывают на тот факт, что перезадолженные владельцы недвижимости, которые с точки зрения лицензированных кредиторов не являются кредитоспособными, не имеют доступа к достаточным законным альтернативам. Согласно исследованию, существующий процесс списания долгов вносит лишь ограниченный вклад в решение этой проблемы.

Вторая проблема, по мнению авторов, заключается в недостатках при обеспечении соблюдения существующего законодательства. Согласно исследованию, решение с помощью гражданского права имеет ограничения, например, затрудненный доступ жертв ростовщичества к правовой помощи. По мнению авторов, резервы можно увидеть, например, в возможности более широкого использования процедуры финансового арбитража, которая, в отличие от судебного разбирательства, регулируется принципом расследования и должна быть более удобным вариантом для потребителей по другим причинам.

Еще одной проблемой, согласно исследованию, являются недостатки действующего законодательства, к которым относятся, например, уже упомянутая недостаточная защита физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью. Авторы отмечают, что эта проблема в течение длительного времени остается вне поля зрения государства.

В качестве четвертой проблемы авторы указывают на факторы, усугубляющие масштабы современного ростовщичества. К этой категории относятся легкий доступ к данным из кадастра недвижимости и легкая доступность частного финансирования для современных ростовщиков.

Как решить эту проблему?

Исследование также предлагает меры, которые, по мнению его авторов, помогли бы улучшить ситуацию. Первая группа рекомендаций не носит законодательного характера. Авторы предлагают обеспечить доступное и справедливое финансирование для заемщиков с недвижимостью, уточнить правила нотариального заверения и впоследствии тщательно их контролировать, строго наказывать скрытые потребительские кредиты со стороны финансового арбитра или строго применять существующее законодательство о защите потребителей со стороны Чешского национального банка.

Еще одна рекомендация заключается в повышении эффективности работы полиции по выявлению ростовщичества за счет более качественной методической и образовательной деятельности. По мнению авторов, несмотря на небольшой рост в последние годы, ростовщичество, судя по доступным статистическим данным, относится к маргинальным преступлениям, которые регистрирует полиция.

Среди других предложений — последовательно применять защиту более слабой стороны и воздерживаться при применении права от такого подхода, который подчеркивает формальности в ущерб содержанию или контексту, проверить участие банков и регулируемых краудфандинговых платформ в финансировании ростовщичества и принять возможные меры для исключения такой возможности. Следует также рассмотреть меры, которые улучшили бы доступ жертв ростовщичества к правовой помощи.

В рамках законодательных мер исследование рекомендует расширить защиту потребителей в отдельных аспектах и на самозанятых лиц, запретить применение будущих требований, предоставить право на досрочное погашение кредита с уменьшением общих затрат, ограничить злоупотребление информацией о начатом исполнительном производстве в кадастре недвижимости или оставить посреднические P2P-кредиты в режиме закона о потребительском кредитовании, включая запрет арбитражных оговорок.

Далее авторы предлагают рассмотреть возможность принятия правового регулирования, которое сохранило бы за должником надежду на сохранение жилья в рамках процесса списания долгов, расширить круг публикуемых решений и информации в базе данных rozhodnuti.justice.cz, усилить в рамках закона об инсольвенции защиту должника и других кредиторов от несоразмерных начислений (проценты, штрафы или другие санкции) и регулировать или запретить обратный лизинг, направленный на жилье.