Рынок недвижимости в Чехии разогрелся: цены и продажи рванули вверх вопреки ожиданиям

Особый ажиотаж наблюдался в сегменте ипотечного кредитования. Чехи активно брали займы на улучшение жилищных условий: объем выданных ипотек взлетел на 41%, что стало вторым самым высоким показателем за всю историю наблюдений. Количество новых кредитов также выросло — на 15%. Это говорит о том, что население предпочло не откладывать решение жилищного вопроса, а фиксировать условия, несмотря на удорожание самих объектов.

Однако за общенациональными цифрами скрывается сильная региональная дифференциация. Главными центрами притяжения остаются столица и второй по величине город страны. Например, в Праге и Брно вторичное жилье стоит почти вдвое дороже, чем в остальных крупных городах. Контраст становится еще более разительным при сравнении с маленькими муниципалитетами, где население не превышает 10 000 человек.

Эксперты видят корень проблемы в дисбалансе спроса и предложения. По словам представителей аналитического сообщества, даже ускорение темпов строительства не решит вопрос доступности жилья, если возводимые объекты будут появляться не там, где они действительно нужны. Основной провал прошлого года — недостаток нового строительства в зонах хронического дефицита: в Праге, Брно, их пригородах и административных центрах регионов. Пока застройщики не сконцентрируются на этих точках, разрыв между ценой и возможностями покупателей будет сохраняться.

Детальный анализ рынка показывает, какие именно сегменты стали лидерами подорожания. Сильнее всего — на 18% — прибавили в цене старые квартиры. В столице этот показатель остался таким же, а в регионах был всего на один процентный пункт ниже. Новостройки на этапе первичных продаж поднялись в цене на 9%, а перепродажа новостроек, возведенных несколько лет назад (так называемых «зановных»), добавила к стоимости 13%. Частные дома подорожали в среднем на 14%. Наибольшее количество сделок со старым фондом было зафиксировано в Праге и Устецком крае, тогда как новые квартиры чаще всего покупали в столице, Южноморавском и Среднечешском краях.

На сегодняшний день структура жилого фонда Чехии выглядит следующим образом: почти 2 миллиона квартир и более 2,1 миллиона частных домов находятся в личной собственности. Из них более миллиона квартир расположены в примерно 70 000 панельных домов, которые сосредоточены преимущественно в крупных городах. Кирпичных домов насчитывается около 133 000, в них расположено свыше 614 000 квартир.

Что касается аренды, то здесь картина неоднородная. В регионах (за исключением Праги) предложение долгосрочной аренды резко выросло: почти на 7 000 объектов, достигнув показателя в 18 500 квартир. В самой Праге, напротив, выбор съемного жилья сократился примерно на 500 квартир, и их общее число составило около 5 000. Арендная плата по стране росла умеренными темпами — чаще всего на 4–6%. Однако в некоторых локациях рост достигал 10%. Рекордсменом по подорожанию аренды стал Моравско-Силезский край. В Праге увеличение арендной платы варьировалось от 4 до 12% в зависимости от престижности района.

Главным барьером для доступности жилья остается необходимость брать крупные кредиты. Высокие цены на недвижимость диктуют и рекордные суммы займов. К концу прошлого года средний размер ипотеки достиг нового исторического максимума — почти 4,5 миллиона крон. Это автоматически потянуло вверх и ежемесячное бремя заемщиков. Средний платеж по кредиту сейчас составляет около 22 800 крон, что на 8,6% больше, чем годом ранее. Для сравнения, этот показатель обогнал темпы роста средней номинальной заработной платы, что еще больше осложняет жизнь тем, кто только планирует обзавестись собственным углом.