История чешского инвестора: Как купить первую квартиру в Чехии, не имея накоплений
28 октября 2026
13:00
Ондржей Йерман начинал с цели, понятной почти каждому: чтобы арендная плата со временем приносила ему примерно среднюю пенсию. Сегодня у него более сорока квартир, управляет он ими самостоятельно, и ни одной нет в Праге, где он сам живёт. По его расчётам, большинству людей для комфортной жизни на пенсии хватило бы четырёх инвестиционных квартир на севере Чехии.
Реклама
Планку он поднимал постепенно: сначала хотел среднюю пенсию, затем среднюю зарплату. Вторую цель он достиг примерно в 2020 году, спустя около четырёх лет после того, как начал покупать квартиры системно. Первым объектом в 2013 году стал гараж в районе Либереца: он купил его для себя, переделал в квартиру формата 2+кк и сдал. Арендная плата тогда составляла значительную часть его зарплаты по найму. При этом, по словам Йермана, столько квартир, сколько у него, не нужно никому.
Он считает так: квартира на севере стоит около двух с половиной миллионов крон, четыре таких объекта обходятся в десять миллионов. Если их стоимость растёт на 20% в год, владелец получает дополнительно миллион крон в год, ничего для этого не делая. Рассчитывать на это могут не только те, у кого есть деньги. Йерман строит модель на молодой паре без накоплений: первую квартиру она покупает на кредит, не требующий залога, а затем использует её как основу для финансирования следующей. По его оценке, даже если больше ничего не предпринимать, они придут к четырём квартирам без долгов, а главное их преимущество — возраст, ведь остальное сделает время. Он сам оговаривается, что 20% — это не арендная доходность, а рост стоимости. Квартиры он принципиально не продаёт, а под выросшую стоимость берёт новый кредит и покупает дальше. Аренда — лишь вторая составляющая, и в начале пути ежемесячный результат по квартире может быть отрицательным.
Йерман называет себя стоимостным инвестором: ищет квартиру, которая сегодня никому не нужна, в расчёте, что через несколько лет за неё заплатят в разы больше. Он покупает в полосе от Моста через Билину, Духцов и Дечин до Либереца, несколько квартир есть и в Среднечешском крае. Опасения, что на севере больше проблем с арендаторами, он отвергает: по его словам, люди везде похожи, а неблагонадёжные жильцы встречаются и в Праге. Праге он вообще отводит худшую роль: считает её самым рискованным вариантом для большинства инвесторов. Главной ошибкой новичков называет непонимание риска и неумение им управлять. В Праге большинство покупает одну-две квартиры, и при уходе арендатора доход нечем заменить. Даже в новостройках, по его наблюдению, живут люди на финансовой грани, но суммы там больше, а при просрочке платежа на владельца ложится вся ипотека и коммунальные расходы. К тому же в Праге квартиры скупают фонды с очень «длинными» деньгами, которых не смущает и доходность в один процент, а одному инвестору с доходом от 50 до 200 тысяч крон в месяц тягаться с ними неравно.
Самым дорогим советом он считает «подождать, пока квартиры подешевеют»: по его словам, цены на максимуме уже десять лет, и те, кто ждал, упустили момент. Так же он относится к быстрой перепродаже: квартира на севере, которая когда-то стоила 500 тысяч, сегодня стоит два миллиона, и тот, кто продал её за 600 тысяч, сегодня смотрит на свою прибыль иначе. Йерман рассказывает также, как один управляет сорока квартирами без приложений и искусственного интеллекта, что лучше начинающему: сначала учиться или сразу покупать, и какой образ жизни открыло ему инвестирование.
Он считает так: квартира на севере стоит около двух с половиной миллионов крон, четыре таких объекта обходятся в десять миллионов. Если их стоимость растёт на 20% в год, владелец получает дополнительно миллион крон в год, ничего для этого не делая. Рассчитывать на это могут не только те, у кого есть деньги. Йерман строит модель на молодой паре без накоплений: первую квартиру она покупает на кредит, не требующий залога, а затем использует её как основу для финансирования следующей. По его оценке, даже если больше ничего не предпринимать, они придут к четырём квартирам без долгов, а главное их преимущество — возраст, ведь остальное сделает время. Он сам оговаривается, что 20% — это не арендная доходность, а рост стоимости. Квартиры он принципиально не продаёт, а под выросшую стоимость берёт новый кредит и покупает дальше. Аренда — лишь вторая составляющая, и в начале пути ежемесячный результат по квартире может быть отрицательным.
Йерман называет себя стоимостным инвестором: ищет квартиру, которая сегодня никому не нужна, в расчёте, что через несколько лет за неё заплатят в разы больше. Он покупает в полосе от Моста через Билину, Духцов и Дечин до Либереца, несколько квартир есть и в Среднечешском крае. Опасения, что на севере больше проблем с арендаторами, он отвергает: по его словам, люди везде похожи, а неблагонадёжные жильцы встречаются и в Праге. Праге он вообще отводит худшую роль: считает её самым рискованным вариантом для большинства инвесторов. Главной ошибкой новичков называет непонимание риска и неумение им управлять. В Праге большинство покупает одну-две квартиры, и при уходе арендатора доход нечем заменить. Даже в новостройках, по его наблюдению, живут люди на финансовой грани, но суммы там больше, а при просрочке платежа на владельца ложится вся ипотека и коммунальные расходы. К тому же в Праге квартиры скупают фонды с очень «длинными» деньгами, которых не смущает и доходность в один процент, а одному инвестору с доходом от 50 до 200 тысяч крон в месяц тягаться с ними неравно.
Самым дорогим советом он считает «подождать, пока квартиры подешевеют»: по его словам, цены на максимуме уже десять лет, и те, кто ждал, упустили момент. Так же он относится к быстрой перепродаже: квартира на севере, которая когда-то стоила 500 тысяч, сегодня стоит два миллиона, и тот, кто продал её за 600 тысяч, сегодня смотрит на свою прибыль иначе. Йерман рассказывает также, как один управляет сорока квартирами без приложений и искусственного интеллекта, что лучше начинающему: сначала учиться или сразу покупать, и какой образ жизни открыло ему инвестирование.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
