Сдаете квартиру? Возможно, вы платите больше налогов, чем нужно

«Выбор между паушальной суммой и фактическими расходами может существенно повлиять на размер налоговых обязательств», — предупреждает специалист по ипотеке Радек Процик. По его мнению, именно в период подачи налоговой декларации решается все. А тот, кто знает, как это сделать, может сэкономить на налогах с аренды десятки тысяч крон в год.

При этом основной принцип довольно прост. Доходы от аренды в Чехии облагаются налогом в соответствии с параграфом 9 закона о подоходном налоге, то есть как так называемые прочие доходы. Это означает, что они не считаются отдельно облагаемой категорией, а прибавляются к другим доходам. Обычно к доходам от трудовой деятельности. Итоговая сумма затем включается в одну общую налоговую базу.

Именно здесь может возникнуть первый неприятный сюрприз. В то время как базовая ставка налога составляет 15 процентов, при более высоких доходах часть облагается налогом по ставке 23 процента.

«Если у вас высокий доход от трудовой деятельности и к тому же доход от аренды, вы можете попасть в более высокую налоговую ставку», — предупреждает Процик. Другими словами — аренда, хотя и приносит вам доход, но в то же время может переместить вас в более дорогой налоговый диапазон.

Однако ключевое решение приходится на тот момент, когда вы решаете, как учитывать расходы. Именно здесь, по мнению эксперта, и решается вся налоговая стратегия. У вас есть два варианта: либо простой фиксированный расходный паушаль, либо учет фактических расходов.

Паушал привлекает прежде всего своей простотой. Без сложной бумажной волокиты вы можете автоматически вычесть 30 процентов из доходов. Вам не нужно вести подробный учет всех расходов, достаточно только учета доходов от аренды.

На конкретном примере это выглядит ясно: если вы получаете в год 300 тысяч крон от аренды, вы можете вычесть 90 тысяч в качестве расходов. Таким образом, облагаться налогом будут 210 тысяч крон, из которых при ставке 15 процентов получается налог в размере 31 500 крон. Но именно здесь, по словам Процика, люди часто зря теряют деньги.

«Ведь в том же модельном примере при использовании фактических расходов — например, благодаря амортизации и процентам по ипотеке — налоговая база может снизиться до нуля. Результат? Налога нет. Разница по сравнению с паушальной суммой составляет целых 31 500 крон, что примерно соответствует сумме одной месячной арендной платы. И даже если владелец недвижимости воспользуется услугами налогового консультанта и заплатит за оформление декларации, у него все равно останется значительная экономия», — объясняет он.

Паушал окупается в основном там, где реальные расходы низкие. Как правило, это касается старой недвижимости без ипотеки или крупных ремонтов. В таком случае вы вычитаете больше, чем на самом деле тратите. Но эта простота имеет свою цену. «Если ваши реальные расходы превышают 30 процентов доходов, вы теряете возможность вычесть больше», — предупреждает Процик.

Комбинировать нельзя — нужно выбрать один вариант

Второй путь, то есть заявление фактических расходов, более трудоемкий, но часто финансово выгоднее. Ведь она открывает возможности для оптимизации, которые фиксированная ставка не предоставляет. «Закон позволяет вычитать все расходы, связанные с получением, обеспечением и поддержанием доходов от аренды», — объясняет Процик. И именно диапазон этих расходов удивительно широк.

Что можно «отнести на расходы»?

Самой крупной статьей расходов обычно являются амортизационные отчисления на недвижимость. Они позволяют постепенно «рассредоточить» первоначальную стоимость недвижимости в расходах. Для обычных квартир годовая амортизация составляет примерно 3,4 процента от стоимости и рассчитывается на 30 лет. Таким образом, если вы купили квартиру за четыре миллиона крон, каждый год вы можете вычесть 136 тысяч крон.

К этому добавляются проценты по ипотеке, которые полностью признаются в налоговых целях. И именно в первые годы погашения они составляют значительную часть расходов. «При ипотеке в три миллиона крон с процентной ставкой четыре процента вы заплатите в первый год примерно 120 тысяч крон в виде процентов», — отмечает Процик. И эта сумма также полностью идет в расходы.

Другие статьи расходов могут казаться менее заметными, но в сумме они имеют смысл. К ним относятся, например, расходы на управление недвижимостью, юридические услуги, рекламу или бухгалтерский учет. Точно так же как страхование недвижимости или взносы в фонд ремонта.

Интересной возможностью является также паушальная сумма на транспорт. Если вы ездите на автомобиле в связи с управлением недвижимостью, вы можете вычесть до 4000 крон в месяц, то есть 48 тысяч в год. И это независимо от фактических расходов.

Именно сочетание этих статей может существенно снизить налоговую базу — а иногда даже свести ее к минимуму. Но для этого есть одно важное условие: порядок в документах.

«При применении фактических расходов ключевым моментом является ведение надлежащего учета всех расходов и наличие соответствующих документов», — подчеркивает Процик. Каждая квитанция, счет-фактура или договор может сыграть свою роль в случае возможной проверки.

И еще одно важное правило: паушальную ставку и фактические расходы нельзя комбинировать. Как только вы выберете один из вариантов, вы должны придерживаться его. «Если вы решили воспользоваться паушальной ставкой на расходы, вы не можете одновременно применять амортизацию недвижимости», — напоминает эксперт.

Выбор правильной стратегии — это не просто административная деталь, а решение, которое может существенно повлиять на ваш кошелек. 

Источник magazin.aktualne.cz