Метраж меньше кухни: что риелторы выдают за жильё в Праге

Один из таких примеров — квартира без окон в пражском районе Винограды, а также похожее предложение в Сухдоле. Формально это переоборудованный подвал, потолком которому служит конструкция лестницы. Площадь такого «жилья» не превышает пятнадцати квадратных метров, а цена при этом приближается к двум миллионам крон.

Ещё одно объявление касалось помещения на Хо́дове без собственного санузла: покупателю предлагалось решать вопрос с душем отдельно — например, в ближайшем аквапарке, бассейне или на рабочем месте. Площадь этой «квартиры» составляла девять квадратных метров, а запрашиваемая цена — 2,1 миллиона крон.

Продажа подобных помещений как жилых противоречит не только здравому смыслу, но и закону. Как пояснила представитель министерства регионального развития Вероника Лукашова, строительное законодательство определяет квартиру как совокупность помещений (либо одну жилую комнату), которая по своим техническим и конструктивным характеристикам соответствует требованиям постоянного проживания. Предлагаемые на продажу помещения, как правило, состоят из одной комнаты, где санузел, если он вообще есть, отделён от спального места надстроенным ярусом с кроватью.

Главная проблема таких объектов — метраж. Если квартира состоит из одной жилой комнаты, её площадь должна быть не менее 16 квадратных метров. Более детальные требования содержатся в постановлении № 146/2024 Сборника законов о требованиях к строительству: оно обязывает обеспечить квартиру базовым санитарным оборудованием — как минимум одной ванной комнатой и одним туалетом. Кроме того, санитарные нормы требуют наличия естественного дневного света, которого лишены переоборудованные подвалы и технические помещения.

Покупатели подобных микроквартир, рассчитывающие в будущем удачно вложить деньги, рискуют столкнуться и с трудностями при страховании имущества: такие объекты никогда не получат разрешение на использование в качестве жилья, поскольку это противоречит строительному закону. Представитель страховой компании Generali Česká pojišťovna Ян Марек предупредил, что если помещение используется не по назначению, указанному при вводе в эксплуатацию, страхование домашнего имущества в нём становится крайне спорным: при наступлении страхового случая компания будет проверять, не используется ли объект незаконно вопреки его функциональному назначению, а это может напрямую повлиять на выплату возмещения. Схожую позицию озвучил и представитель страховой компании Kooperativa Милан Каня: по его словам, каждый случай оценивается индивидуально, исходя из реального характера помещения и способа его использования, а правовой и технический статус бывших подвалов или иных нежилых пространств может повлиять как на саму возможность оформить страховку, так и на объём покрытия.

Высокие цены на недвижимость подталкивают и к более общей тенденции — переезду в компактное жильё и строительству именно таких квартир. По данным Ассоциации арендного жилья, особенно ярко это проявляется в Праге. Средняя площадь квартиры в пражских проектах доходной аренды (BTR) во втором полугодии 2025 года снизилась до 49 квадратных метров, а в этом году показатель стал ещё ниже. Вице-президент ассоциации Зузана Худобова отметила, что в новых проектах средняя площадь квартир составляет уже всего 36 квадратных метров, и вторая половина 2026 года, как ожидается, лишь подтвердит эту тенденцию: планировки 1+кк и 2+кк уже занимают восемьдесят процентов жилого фонда в пражских BTR-проектах, и эта доля будет продолжать быстро расти.