Ипотека или аренда: что сейчас выгоднее в Чехии
29 сентября 2025
11:30
Аренда или ипотека? Тот, кто ориентируется только на ежемесячные расходы, останется в аренде. В большинстве чешских городов сегодня выплата ипотеки обходится на 15–30% дороже, чем аренда, подсчитал подкаст Ve vatě. Однако стоимость квартир в долгосрочной перспективе растет.
Жилье в Чехии никогда не было таким дорогим, и разница между выплатой ипотеки и размером арендной платы продолжает увеличиваться. Во многих городах сегодня ипотека обходится на тысячи крон дороже, чем аренда такой же квартиры. Разница может превышать 10 000 крон в месяц.
Для большинства домохозяйств с экономической точки зрения более разумно оставаться в аренде, хотя в долгосрочной перспективе собственное жилье по-прежнему считается хорошей инвестицией.
Прага: разница почти 9 000 в месяц
Двухкомнатная квартира в Праге стоимостью 8,6 миллиона крон означает при 30-летней ипотеке ежемесячный платеж около 35 000 крон. Однако реально сдать ее в аренду можно только за 28 000 в месяц. Таким образом, владелец должен ежемесячно доплачивать почти 9 000 крон, и это еще до учета сборов и возможных ремонтов, как следует из расчетов Golem Finance на основе объявлений с портала RealityČechy.
«Баланс значительно улучшится только в том случае, если заинтересованная сторона вложит не менее 40% собственных средств и возьмет ипотеку только на 60% стоимости квартиры. Тогда платеж составит около 26 000, и аренда покроет его», — говорит ипотечный эксперт Либор Остатек из Golem Finance и Broker Trust.
Брно: потеря около 10 тысяч в месяц
В Брно цены на квартиры значительно выросли, но арендная плата растет не так быстро. Квартира за 7,8 миллиона крон при тех же условиях ипотеки, что и в Праге, обходится в 32 000. Арендаторы платят за аренду подобной квартиры 22 000 крон. Разница составляет почти десять тысяч. Более значительная разница наблюдается только между арендной платой и выплатами по ипотеке в Либерце, в основном из-за низких арендных ставок.
Единственным крупным городом из семи исследованных, где разница между арендной платой и выплатами по ипотеке стирается, является Усти-над-Лабем. На примере квартиры в панельном доме за 3,2 миллиона крон мы видим, что расходы на аренду и ипотеку одинаково достигают примерно 13 000 крон. «Есть много инвестиционных групп, которые покупают квартиры на севере Чехии и Моравии, потому что там у них самая высокая доходность», — отмечает Михал Пих, владелец сервера RealityČechy.
Ипотека имеет смысл только для тех, кто накопил действительно много денег. Если семья может внести первоначальный взнос в размере не менее 40% от стоимости квартиры, это значительно снизит ежемесячные платежи, и разница по сравнению с арендой уменьшится до приемлемого уровня.
Например, в Праге покупатель квартиры стоимостью 8 миллионов крон должен будет внести из собственных средств более 3,4 миллиона крон, чтобы ежемесячный платеж снизился примерно до 26 000. Это всего на 2 000 меньше, чем аренда такой квартиры. Похожая ситуация наблюдается в Оломоуце и Пльзене, где разница между выплатой и арендой составляет всего несколько сотен крон. Напротив, в Либерце аренда даже при высоком первоначальном взносе по-прежнему значительно дешевле — разница достигает 4 000 в месяц.
В долгосрочной перспективе инвестиции окупаются
По мнению экспертов, тот факт, что по ипотеке ежемесячно платят на тысячи больше, чем арендаторы, не должен отпугивать нынешних инвесторов. Именно потому, что речь идет об инвестициях. Кроме того, стоимость квартир в долгосрочной перспективе растет. Согласно свежим данным Чешского статистического управления, во втором квартале цены на новые квартиры в Праге выросли на 15,6% в годовом исчислении, а на старые квартиры — на 13,6%. По всей республике средний рост составляет около 16%. Для тех, кто заинтересован в покупке квартиры, это удручающие данные, а для владельцев — удовлетворительное доказательство роста стоимости их имущества.
«Если я посчитаю десятилетний горизонт и рост цен, то получается годовая доходность 15%, а с учетом арендной платы — до 21%. Так что даже если сейчас я субсидирую ипотеку в первые годы, в долгосрочной перспективе это окупится», — говорит Михал Пих.
В долгосрочной перспективе быстрее всего растут цены на квартиры в Праге и Брно, где высокий спрос связан со школами и возможностями трудоустройства. «Напротив, например, Острава теряет жителей, и цены стагнируют», — объясняет Пих. Региональные различия значительны: «На другом конце спектра находится Карловарский край, где цены в этом году, напротив, упали. Стагнирует и Высочина», — добавляет Остатек.
Прогноз: стабилизация, но дешево не будет
Согласно прогнозу Komerční banky, рост цен на недвижимость должен достигнуть пика в третьем квартале, то есть именно сейчас. «Я думаю, что мы движемся к более медленному темпу роста, возможно, даже к стагнации. Однако до конца года процентные ставки по ипотечным кредитам не будут снижаться, скорее всего, они будут расти», — считает Остатек.
В то время как реализуемые цены (по которым недвижимость действительно продается) продолжают быстро расти, цены предложения (которые рекламируются в объявлениях) по данным RealityČechy замедляются. «Год назад мы пережили большой рост, когда в ноябре средняя цена подскочила с 4,8 миллиона до более 5 миллионов. В этом году мы держимся в диапазоне от 5,1 до 5,4 миллиона», — говорит Михал Пих из портала RealityČechy.
По его словам, весной впервые появились признаки того, что спрос и предложение встретились. «Риелторские агентства и застройщики говорили нам, что давление на рост цен ослабло. Кроме того, покупатели ждали снижения ставок по ипотечным кредитам, поэтому отложили часть покупок», — добавляет Пих. Но на рынке по-прежнему ощущается нехватка земельных участков под застройку: «Если города не будут больше ослаблять градостроительные планы, цены будут продолжать расти».
Для большинства домохозяйств с экономической точки зрения более разумно оставаться в аренде, хотя в долгосрочной перспективе собственное жилье по-прежнему считается хорошей инвестицией.
Прага: разница почти 9 000 в месяц
Двухкомнатная квартира в Праге стоимостью 8,6 миллиона крон означает при 30-летней ипотеке ежемесячный платеж около 35 000 крон. Однако реально сдать ее в аренду можно только за 28 000 в месяц. Таким образом, владелец должен ежемесячно доплачивать почти 9 000 крон, и это еще до учета сборов и возможных ремонтов, как следует из расчетов Golem Finance на основе объявлений с портала RealityČechy.
«Баланс значительно улучшится только в том случае, если заинтересованная сторона вложит не менее 40% собственных средств и возьмет ипотеку только на 60% стоимости квартиры. Тогда платеж составит около 26 000, и аренда покроет его», — говорит ипотечный эксперт Либор Остатек из Golem Finance и Broker Trust.
Брно: потеря около 10 тысяч в месяц
В Брно цены на квартиры значительно выросли, но арендная плата растет не так быстро. Квартира за 7,8 миллиона крон при тех же условиях ипотеки, что и в Праге, обходится в 32 000. Арендаторы платят за аренду подобной квартиры 22 000 крон. Разница составляет почти десять тысяч. Более значительная разница наблюдается только между арендной платой и выплатами по ипотеке в Либерце, в основном из-за низких арендных ставок.
Единственным крупным городом из семи исследованных, где разница между арендной платой и выплатами по ипотеке стирается, является Усти-над-Лабем. На примере квартиры в панельном доме за 3,2 миллиона крон мы видим, что расходы на аренду и ипотеку одинаково достигают примерно 13 000 крон. «Есть много инвестиционных групп, которые покупают квартиры на севере Чехии и Моравии, потому что там у них самая высокая доходность», — отмечает Михал Пих, владелец сервера RealityČechy.
Ипотека имеет смысл только для тех, кто накопил действительно много денег. Если семья может внести первоначальный взнос в размере не менее 40% от стоимости квартиры, это значительно снизит ежемесячные платежи, и разница по сравнению с арендой уменьшится до приемлемого уровня.
Например, в Праге покупатель квартиры стоимостью 8 миллионов крон должен будет внести из собственных средств более 3,4 миллиона крон, чтобы ежемесячный платеж снизился примерно до 26 000. Это всего на 2 000 меньше, чем аренда такой квартиры. Похожая ситуация наблюдается в Оломоуце и Пльзене, где разница между выплатой и арендой составляет всего несколько сотен крон. Напротив, в Либерце аренда даже при высоком первоначальном взносе по-прежнему значительно дешевле — разница достигает 4 000 в месяц.
В долгосрочной перспективе инвестиции окупаются
По мнению экспертов, тот факт, что по ипотеке ежемесячно платят на тысячи больше, чем арендаторы, не должен отпугивать нынешних инвесторов. Именно потому, что речь идет об инвестициях. Кроме того, стоимость квартир в долгосрочной перспективе растет. Согласно свежим данным Чешского статистического управления, во втором квартале цены на новые квартиры в Праге выросли на 15,6% в годовом исчислении, а на старые квартиры — на 13,6%. По всей республике средний рост составляет около 16%. Для тех, кто заинтересован в покупке квартиры, это удручающие данные, а для владельцев — удовлетворительное доказательство роста стоимости их имущества.
«Если я посчитаю десятилетний горизонт и рост цен, то получается годовая доходность 15%, а с учетом арендной платы — до 21%. Так что даже если сейчас я субсидирую ипотеку в первые годы, в долгосрочной перспективе это окупится», — говорит Михал Пих.
В долгосрочной перспективе быстрее всего растут цены на квартиры в Праге и Брно, где высокий спрос связан со школами и возможностями трудоустройства. «Напротив, например, Острава теряет жителей, и цены стагнируют», — объясняет Пих. Региональные различия значительны: «На другом конце спектра находится Карловарский край, где цены в этом году, напротив, упали. Стагнирует и Высочина», — добавляет Остатек.
Прогноз: стабилизация, но дешево не будет
Согласно прогнозу Komerční banky, рост цен на недвижимость должен достигнуть пика в третьем квартале, то есть именно сейчас. «Я думаю, что мы движемся к более медленному темпу роста, возможно, даже к стагнации. Однако до конца года процентные ставки по ипотечным кредитам не будут снижаться, скорее всего, они будут расти», — считает Остатек.
В то время как реализуемые цены (по которым недвижимость действительно продается) продолжают быстро расти, цены предложения (которые рекламируются в объявлениях) по данным RealityČechy замедляются. «Год назад мы пережили большой рост, когда в ноябре средняя цена подскочила с 4,8 миллиона до более 5 миллионов. В этом году мы держимся в диапазоне от 5,1 до 5,4 миллиона», — говорит Михал Пих из портала RealityČechy.
По его словам, весной впервые появились признаки того, что спрос и предложение встретились. «Риелторские агентства и застройщики говорили нам, что давление на рост цен ослабло. Кроме того, покупатели ждали снижения ставок по ипотечным кредитам, поэтому отложили часть покупок», — добавляет Пих. Но на рынке по-прежнему ощущается нехватка земельных участков под застройку: «Если города не будут больше ослаблять градостроительные планы, цены будут продолжать расти».
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
.jpg)
.jpg)
.jpg)
