Что происходит с инвестиционными квартирами в Чехии

По данным аналитиков UniCredit Bank, индикатор чистой годовой доходности от аренды с октября прошлого года снизился на 16 пунктов и достиг отметки чуть более -3%. Это худший показатель с сентября 2023 года. Падение произошло одновременно по двум направлениям. Доходность государственных облигаций выросла до 4,5%, что сделало их более привлекательной альтернативой. При этом рентабельность сдачи жилья в аренду снизилась до 3,5% из-за того, что стоимость квартир растет значительно быстрее арендных ставок.
 
Многие мелкие инвесторы продолжают действовать под влиянием страха упустить возможность. Они опасаются, что если не купят квартиру сейчас, то позже это станет недоступно. Однако специалисты рекомендуют тщательнее анализировать реальную выгоду от таких вложений. Факты показывают, что доходы от аренды увеличиваются медленнее цен на недвижимость, а общий рынок демонстрирует признаки перегрева.

Эксперты считают, что инвестиции в жилье все еще имеют смысл при определенных условиях. Если человек рассматривает квартиру как долгосрочный актив или планирует передать ее детям, такое решение остается разумным. Но тем, кто думает о покупке прямо сейчас, необходимо составить обоснованное мнение о перспективах рынка на их инвестиционном горизонте. Простое перенесение исторических трендов в будущее может привести к ошибочным выводам.

Обычным способом оценки привлекательности инвестиции служит расчет годовой доходности от аренды. Формула проста: годовую арендную плату делят на стоимость покупки недвижимости и умножают на сто. Например, если квартира стоит 5 миллионов крон и сдается за 20 000 в месяц, доходность составит примерно 4,8%.

В Чехии валовая доходность инвестиционной недвижимости обычно находится в диапазоне от 3 до 6%. Наиболее привлекательными считаются квартиры в крупных городах за пределами Праги и Брно, где цены покупки заметно ниже, а соотношение с арендой позволяет получить более высокий процент прибыли. Важным фактором остается выбор локации с устойчивым спросом на съемное жилье или краткосрочное размещение.

Следует понимать, что валовая доходность дает лишь приблизительное представление о реальной выгоде. Владелец инвестиционной квартиры несет множество расходов: обслуживание и ремонт, взносы в фонд капитального ремонта, страхование, налоги, комиссии посредникам, потери от периодов простоя без арендаторов. Если недвижимость приобреталась в кредит, добавляются процентные выплаты по ипотеке.

В конце прошлого года Чешский национальный банк ужесточил правила выдачи инвестиционных ипотек, то есть кредитов на покупку третьей и последующих квартир для сдачи в аренду. С апреля это означает для инвесторов ограничение возможности использовать заемные средства при приобретении большого количества недвижимости в более дешевых регионах. Банки теперь требуют более крупный первоначальный взнос и строже оценивают платежеспособность заемщика, что повышает барьер входа на рынок.

Специалисты расценивают это как сигнал, что регулятор внимательно следит за ситуацией и проявляет осторожность относительно текущего развития событий. Инвесторам не стоит игнорировать этот фактор при оценке рисков своих вложений.

Помимо размера арендной платы, важно учитывать потенциал роста стоимости самой недвижимости, который может оказать большее влияние на итоговый результат, чем текущий денежный поток. Сегодня нередки случаи, когда ипотечный платеж превышает получаемую арендную плату. Особенно это характерно для Праги, где доход от аренды обычно покрывает лишь около 60% ежемесячного взноса по кредиту. Паниковать из-за этого не следует, но в таких ситуациях ставка делается прежде всего на рост рыночной стоимости объекта.

Согласно упомянутому анализу UniCredit Bank, несмотря на все перечисленные факторы, спрос и ожидания дальнейшего повышения цен пока склоняют инвесторов скорее к покупкам, хотя рациональные показатели доходности в долгосрочной перспективе указывают на обратное. Чтобы инвестиция в квартиру окупилась при нынешних условиях, потребовался бы устойчивый рост цен на уровне семи процентов ежегодно. Ни UniCredit Bank, ни Чешский национальный банк не считают такой сценарий реалистичным.

На фоне происходящих изменений некоторые владельцы инвестиционного жилья начинают задумываться о продаже. Пока что чешские инвесторы редко расстаются с недвижимостью по спекулятивным соображениям с целью перевести деньги в другие активы. Обычно к продаже их подталкивают жизненные обстоятельства или негативный опыт взаимодействия с арендаторами.

Если не произойдет серьезного обвала рынка с массовыми финансовыми потерями, такое поведение вряд ли изменится. Тем не менее эксперты выделяют как минимум две ситуации, когда имеет смысл пересмотреть целесообразность владения инвестиционной квартирой.

Первый случай связан с появлением более выгодных возможностей. Если на рынке возникает шанс приобрести недвижимость или другой инвестиционный инструмент с лучшими перспективами, продажа текущего объекта может быть оправдана. Второй момент касается ситуации, когда доходность страдает из-за необходимости дополнительных вложений в имеющуюся квартиру.

Европа движется в сторону более энергоэффективных и экологичных зданий. Это означает, что владельцы недвижимости с низкими энергетическими классами рано или поздно столкнутся с необходимостью инвестировать в утепление или экологические системы отопления. Такие расходы могут существенно снизить прибыльность, и инвесторам следует учитывать этот фактор при планировании будущих доходов от своих активов.

Информация, представленная в данном материале, носит исключительно ознакомительный характер и не является инвестиционной рекомендацией.