Пражские квартиры за десять лет стали меньше на комнату, но цены продолжат расти

Новая квартира в Праге продаётся в среднем за 178 тысяч крон за квадратный метр. Соурал не ожидает коррекции цен: ЧНБ таргетирует инфляцию на уровне 2% в год, что означает систематическое обесценивание кроны, а значит, и долгосрочный рост стоимости недвижимости в абсолютном выражении. В прошлом году цены на квартиры выросли на 15%, долгосрочный средний показатель — 5–8% в год.

Единственное, что могло бы остановить этот рост, — избыток предложения. Его нет: по оценкам, в Праге не хватает около 90 тысяч квартир, а процесс получения разрешений занимает от восьми до десяти лет. Соурал констатирует, что новый строительный закон ситуацию не улучшил: если в 1996 году решение о территориальном планировании занимало три страницы, сейчас — сто.

Выход из этого тупика Соурал видит в двух направлениях. Первое — цифровизация строительства на основе BIM (Building Information Modelling), которая позволит автоматизировать проверку проектной документации. Реального эффекта он ожидает не раньше 2030 года. Второе — полная сборная конструкция зданий. Совместно с художником Давидом Черным в рамках архитектурного ателье Black & Arch Trigema разрабатывает модульную систему, способную снизить стоимость строительства на 10–20%. Первый пилотный проект планируется в Рокитнице-над-Йизероу — там будет строиться жильё для сотрудников гостиничного комплекса. Параллельно компания впервые выходит в регионы — в Бенешов и Шумперк.

В самой Праге Соурал выделяет Высочаны как наиболее активную жилую локацию — там продаётся 30% всех новых квартир. Следующей точкой роста он называет Смихов — район от Ангела до нового Дворецкого моста. Регионы предлагают более высокую доходность от аренды, однако несут и более высокий риск: качество объекта, состав арендаторов и их платёжная дисциплина имеют там значительно большее значение, чем в столице.

Для покупателей практический вывод прост: предпосылок для значительного снижения цен в Праге нет. Каждый год ожидания «лучшего момента» в условиях инфляции и дефицита предложения, как правило, означает ухудшение условий входа на рынок — если только не произойдёт то, что Соурал называет «чёрным лебедем»: событие, которого никто не предвидит.